Обзор Верховного Суда РФ № 4 (2020). Вывод №26

Источник: СД-портал.ру
Если условия договора долевого строительства ограничивают права участников долевого строительства, гарантированные им Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», то такие условия образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Общество в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве дома.

Установив, что в указанные договоры обществом были включены условия, ущемляющие права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, административный орган вынес два постановления о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде предупреждения по каждому постановлению. Также обществу были выданы два представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

По мнению административного органа, в указанные договоры участия в долевом строительстве дома обществом были включены следующие условия, ущемляющие права потребителя:

− п. 6.2., согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию; − п. 6.3., согласно которому в случае, если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Не согласившись с указанными постановлениями и представлениями административного органа, общество оспорило их в арбитражном суде.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, требования общества удовлетворены.

По мнению судов, законодателем отдан приоритет специальным нормам, регулирующим отношения в области долевого строительства, и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-I) применяются только в том случае, если в какой-либо части правоотношения сторон по договору участия в долевом строительстве не урегулированы Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: − безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; − соразмерного уменьшения цены договора; − возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании изложенного суды пришли к выводу, что положения чч. 2 и 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ носят диспозитивный характер и предполагают, в том числе указание иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора, а также позволяют сторонам в договоре предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока, что не нарушает права потребителя.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала обществу в удовлетворении его требований в связи со следующим.

Условие п. 6.2 договора фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно – на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а условие п. 6.3 договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-I, а, соответственно, ущемляют права потребителя – участника долевого строительства.

Диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, на который сослались суды, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-I, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.

Определение № 307-ЭС19-24320