Данные обстоятельства сами по себе не могут являться основанием для отказа арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства в реализации предусмотренного законодательством преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.
Уполномоченный орган муниципального образования (арендодатель; далее – управление) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16 ноября 2006 г. нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования, на срок до 2007 года.
Впоследствии управление и общество заключили новый договор аренды от 20 августа 2007 г. этого же имущества на срок до 20 августа 2012 г. В 2013 и 2014 годах стороны подписывали дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы.
В 2014 году общество обратилось в управление с заявлением о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ‒ Закон № 159-ФЗ).
Управление отказало обществу в реализации преимущественного права на приватизацию арендованного помещения, сославшись на следующее: у общества на день подачи заявления имеется задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням); договор аренды заключен с нарушением требований Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее ‒ Закон № 135-ФЗ) без проведения торгов и согласования муниципальной преференции.
Общество, считая, что указанное решение об отказе в реализации преимущественного права не соответствует требованиям Законов № 135-ФЗ, 159-ФЗ, 209-ФЗ и нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения незаконным и об обязании управления устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении требований общества отказано.
Суды исходили из того, что с 26 октября 2006 г., то есть после введения в силу Закона № 135-ФЗ, предоставление хозяйствующим субъектам муниципального имущества в пользование, в том числе в аренду, могло осуществляться путем проведения торгов или без проведения торгов путем предоставления муниципальной помощи с обязательным предварительным согласием антимонопольного органа.
Договоры аренды заключены с обществом без учета требований Закона № 135-ФЗ о предоставлении муниципального имущества и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками. Поскольку общество владело спорным помещением на основании ничтожных сделок, оно не обладает правом на его выкуп в порядке Закона № 159-ФЗ.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 171 Закона № 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 г. 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», по общему правилу, заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Названные изменения вступили в силу 2 июля 2008 г.
Между тем спорные договоры аренды заключены до введения в действие ст. 171 Закона № 135-ФЗ, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.
Действовавшим на момент заключения данных договоров законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.
Пунктом 20 ст. 4 Закона № 135-ФЗ (в редакции, действовавшей в период заключения спорных договоров аренды) предусмотрено, что государственная или муниципальная помощь ‒ предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке.
Согласно ст. 20 Закона № 135-ФЗ, по общему правилу, государственная или муниципальная помощь предоставляется органами государственной власти или органами местного самоуправления с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.
Управление передало спорное помещение в аренду обществу в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования, утвержденным решением представительного органа этого муницпального образования, за плату на общих основаниях без предоставления каких- либо льгот с условием сохранения обществом вида деятельности на объекте, обеспечения трудоустройством работников муниципального унитарного предприятия, действовавшего на этой территории.
Поскольку управление не опровергло, что спорное помещение было предоставлено обществу в аренду за плату без предоставления каких-либо преференций и арендатор платил все годы аренды установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать общество поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду с муниципальной помощью в смысле ст. 20 Закона № 135-ФЗ.
Следовательно, на момент заключения спорных договоров аренды согласие антимонопольного органа на передачу обществу имущества в аренду не требовалось.
При таких обстоятельствах выводы судов о ничтожности заключенных с обществом договоров аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, противоречат требованиям ст. 168 ГК РФ, ст. 171 и 20 Закона № 135-ФЗ.
Определение № 302-КГ15-18993