Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.
Индивидуальный предприниматель и ряд обществ (далее – заявители) являются собственниками земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (нежилых помещений).
Постановлением администрации муниципального образования принято решение об изъятии в том числе принадлежащих заявителям земельных участков путем их выкупа в установленном законом порядке за счет средств компании, с которой администрацией заключен договор о развитии застроенной территории в целях реализации муниципальной адресной программы.
Ссылаясь на то, что данное постановление администрации противоречит нормам действующего законодательства, заявители обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался подп. 3 п. 1 ст. 49 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ст. 461 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и исходил из того, что постановление администрации принято в пределах ее полномочий и при наличии правовых оснований для изъятия земельных участков для муниципальных нужд в рамках реализации муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории.
Арбитражный суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа поддержали выводы суда первой инстанции.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу подп. 3 п. 3 ст. 235, п. 1. ст. 279 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления – 2013 год) допускается принудительное изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа.
При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности.
Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.
В данном споре в качестве обстоятельства, указывающего на наличие публичных нужд, требующих изъятие земельных участков у заявителей, суды признали сам факт принятия администрацией постановления о развитии застроенной территории и заключения с компанией договора о развитии застроенной территории.
Между тем, из норм ГрК РФ с учетом положений ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 235, 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд.
По смыслу ч. 3 ст. 461 ГрК РФ, само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
Судами не установлено, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков.
Суды не проверили и не опровергли довод заявителя о том, что на земельном участке, находящемся в собственности индивидуального предпринимателя, на котором имеется принадлежащий ему объект недвижимости, предполагается размещение другого административного здания, которое по окончании строительства должно перейти в собственность компании, являющейся застройщиком данной территории, то есть также станет частной собственностью.
Таким образом, суды, не установив наличие правовых оснований для изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, имеющийся при этом публичный интерес, а также соразмерность вмешательства муниципальных органов в частные интересы для достижения публичных целей, не обеспечили тем самым необходимый баланс интересов и нарушили имущественные права, гарантированные ст. 35 Конституции Российской Федерации, что привело к неправильному разрешению дела.
Определение № 309-КГ15-5924