Между супругами Н. и Н. (участниками) и обществом с ограниченной ответственностью (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникло право требования объекта долевого строительства – квартиры – в совместную собственность. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра.
После расторжения брака между бывшими супругами заключено соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве жилья, доли определены по ½ за каждым участником.
В связи с этим было подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникает право требования объекта долевого строительства в общую долевую собственность.
Управление Росреестра отказало в государственной регистрации этого соглашения по тому основанию, что дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, как и соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве жилья, подлежит нотариальному удостоверению, поскольку содержит элементы брачного договора.
Н. и Н. обратились в суд с административным исковым заявлением о признании отказа незаконным.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении административного искового заявления отказано.
Кассационным определением принятые по делу судебные акты оставлены без изменения.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и приняла новое решение об удовлетворении административного искового заявления по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).
Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ).
При этом ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.
Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).
Дополнительное соглашение, представленное административными истцами в Управление Росреестра, заключено между сторонами договора участия в долевом строительстве жилья, положениями которого определены взаимоотношения участников данного договора, связанные с привлечением денежных средств для создания объекта долевого строительства. По условиям дополнительного соглашения стороны договорились внести изменения в пункт договора, заменив слова «в совместную собственность» на слова «в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по ½», а также заменив слова «совместной собственности» на слова «долевой собственности». Таким образом, стороны указанного договора пришли к соглашению об изменении его условий в названной части, удостоверив его текст своими подписями.
Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено.
Федеральным законодательством не предусмотрено ограничений на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. Следовательно, указание в дополнительном соглашении на определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру как вновь созданный объект недвижимости по договору долевого строительства не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников данного долевого строительства.
В данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения.
Определение № 6-КАД20-4-К2