Участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на общем собрании утверждены условия договора аренды этого земельного участка, избрано лицо, уполномоченное действовать от имени собственников без доверенности, в том числе заключать и подписывать договоры аренды земельного участка.
Уполномоченное лицо, действующее от имени собственников, обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды, заключенного собственниками с обществом с ограниченной ответственностью.
Решением Управления Росреестра осуществление государственной регистрации договора аренды приостановлено ввиду того, что не все участники долевой собственности зарегистрировали свои права на этот земельный участок.
Уполномоченное лицо обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным указанного решения и возложении обязанности совершить необходимые регистрационные действия, ссылаясь на то, что приостановление государственной регистрации договора аренды земельного участка нарушает права участников общей долевой собственности, поскольку лишает их возможности распорядиться на законных основаниях принадлежащей им собственностью и получать арендную плату.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении административного искового заявления отказано. Суд, установив, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеется 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении спорного земельного участка из 43 участников общей долевой собственности на этот участок, посчитал, что отсутствие регистрации права собственности на доли земельного участка всех участников общей долевой собственности является объективным препятствием для государственной регистрации обременения данного объекта недвижимости в виде аренды. По мнению суда, оспариваемое решение регистрирующего органа прав и законных интересов участников общей долевой собственности не нарушает, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре и последующего заключения договора аренды в отношении выделенного земельного участка.
Суды апелляционной и кассационной инстанций признали данные выводы правильными, основанными на положениях ч. 6 ст. 1, п. 1 ст. 51, чч. 1–3 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), предписывающих осуществлять государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРН.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и приняла новое решение об удовлетворении административного искового заявления по следующим основаниям.
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее – сельхозназначения) осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель).
Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельхозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (ч. 6 ст. 1).
В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 25, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.
Следовательно, регистрация договора аренды спорного земельного участка является регистрацией обременения недвижимого имущества.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 этого закона.
Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1, подп. 6 и 7 п. 3).
Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (п. 4).
В силу ст. 141 Закона об обороте земель общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5). Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8).
Из протокола общего собрания участников долевой собственности следует, что на собрании присутствовали 80,1 процента общего числа собственников земельных паев, его правомочность в установленном порядке не оспорена.
Согласно п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельхозназначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанного договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
По смыслу ст. 14 указанного закона участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников, либо по заявлению арендатора.
Таким образом, невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного на его подачу общим собранием собственников, противоречит приведенным законоположениям и создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности.
В силу ст. 18 Закона об обороте земель свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.
Поскольку решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании, договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли, то необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельхозназначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит.
В соответствии с абзацем пятым п. 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 г. № 943, запись о праве, ограничении права, обременении недвижимости, сделке вносится в ЕГРН при наличии записи об объекте недвижимости в кадастре недвижимости.
Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, соответствующие сведения имеются в ЕГРН.
При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в виде отдельной записи о вещном праве каждого из участников общей долевой собственности (п. 90 указанного Порядка).
Таким образом, в случае обращения участника общей долевой собственности за государственной регистрацией доли в праве на спорный земельный участок в ЕГРН будет сделана запись о праве общей долевой собственности.
Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться им по своему усмотрению.
По смыслу приведенной нормы участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.
Следовательно, государственная регистрация договора аренды земельного участка сельхозназначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка всех участников такой собственности не влечет нарушений прав и законных интересов участников долевой собственности, не зарегистрировавших свои права на принадлежащие им доли.
Определение № 46-КАД20-4-К6